三句和楼市有关的至理谎言

对谎言这个词，很多时候我们总是站在道德的高度非黑即白，好像楚河汉界地泾渭分明，又好像你我双方地不共戴天。很多时候，N多被谎言定性的东西，站在客观立场，是需要局部还原和平反的，至于定性，好像也找不出比谎言更精确的词语，所以——不要丑化谎言，但谎言的确就是谎言。

对于上海楼市而言，微观层面按下不表（因为忽悠的占比实在太多无法一一反驳），但对于基本面的判断，就像股评家一句“大势看好，个股行情”，受众屯于知识和思维的高低，要么断章取义要么不懂辩证，反正结果承受之苦，却又奈何不得。

所以，今天讲讲那些流传广泛的基本面：

谎言一：“北上广深永远涨”

其实这句话的出处在日本，句式的原话是“东京房价永远涨”，时间背景应该就是亚洲四小龙崛起的二三十年之前，因为今天的东京房价已经实证了一切。

我们一笔带过这句话的出处，是因为想要探讨的是这句话的嫁接基础——

1、北上广深是中国经济的领头羊，东京是战后日本经济全面崛起的代言城市；

2、日本经济的崛起，海外投资和优秀人才向东京的聚拢效应，带来了居住需求的几何级放大，所以看起来“东京房价永远涨”至少在当年，是具备时代需求导向属性的，今天的北上广深想要临摹和复制这种需求导致的坚挺无可厚非。

但事实呢？

以上分析想要得出的结论是：城市的房价及其需求，最终是由整体经济状况决定的，人口算是一个因素，但因为我们人口众多就好像人口问题是房价的死结，这也不是太合理，因为中国那么大，经济的热土在哪里，庞大的流动人口群体就会随之而去。

一定程度上说，北上广深今天的房价高企非一日之功，是改革开放多年以来，城市发展导致的沿海及核心城市地位决定的，换而言之，今天的北上广深房价，是过去多年经济发展到发达的结果，而非城市发展和房价走势的同步效应。

那么，驳斥【北上广深永远涨】的理论，也应该从以上城市未来经济发展的判断来看，这个问题房地产从业者就算回答，也不具备权威效应。

从目前的情况而言，行政主导的限价限购限售等等措施，已经动摇了包括以上一线城市的二手房转让价格。

当然，我们反对看新闻联播里的统计局数据，你懂的。

但事实是，二手房业主的挂牌价说明了问题：

从2016年10月的各地调控升级至今已满20个月，原来“死多头”期待的18个月最长周期并未结束，从微观层面可见一斑：同一套房源当时的挂牌价和如今的挂牌价比较，同样一套房源的成交周期（调控升级前和调控升级后）进行比较。

这不是统计局需要的宏观数据，说涨和说跌各执一词，但这更类似于房地产的【消费者信心指数】。

又或者，个人建议可以观测一个民间数字来看待城市经济活力和未来房价坚挺的侧面指数，即每年七月份应届生毕业的就业城市排行，北上广深的排名、排序和动态追踪。

“永远”两个字，哪是这么好承诺的，恋爱都不行何况是社稷？！

谎言二：“上海没地了”

很长一段时间里，上海市中心楼盘在标榜自己的身价时候，都是用了这一句作为开场白。

但这句话，更多时候是孤身走夜路的自我安慰。

因为，经不起推敲。

这句话不是完全没有道理，但这句话作为一个结论的结构是不严谨的。

“上海没地了”或者“上海市中心没地了”，这句话的动机可能就是为了出位，就是为了让人被语不惊人死不休所震慑所记住，因为就字论字，这话太牵强了。

上海特别是市中心，住宅用地原本有限，不仅是市中心被赋予城市商务功能集群的定义。

原先城市扩容之前，占据市中心位置的新村和城中村，因为产业结构的一再调整，今天已经被城市发展所嫌弃——因为这些低则30年高则50年房龄的新村片区，挤占的是新房15-20万㎡单价的开发空间。

举目而言信手拈来，上海市中心那些“占地大、系列开发、人口密集、动迁成本高”的新村历历在目：曹杨、鞍山、中原、管弄，云云。

为什么会被曲解或偏激为“上海市中心没有地了”？

是因为大量的人口密集的老住宅片区，因为动迁成本（巨）高让开发商在成本前置上犹豫不定，如果市场消化还是如前些年动辄日光，那开发商还有动力。问题是如今，房子不好卖了？

所以，连动迁的积极性也连带着受影响或打击。

所以，这句话的正确表述，应该是“上海市中心待开发净地凤毛麟角”。

当然，改变“产出率低、人口消费能力有限”的区域更新，是一个综合复杂的话题暂且不展开，但至少下一次听到诸如“上海已经没有地了”的初级忽悠，该知道这其中主观占比更多。

谎言三：“全世界向上海输送客户”

上海楼市旺销那些年，开发商有个对未来充满信心的观点，即：上海客户是消费不完的，因为全国乃至全世界都想成为新上海人。

这个观点在某些逻辑的帮衬下，显得名正言顺，比如所谓【过膝理论】：“上海房价不仅永远上涨，而且是大幅度上涨，因为一旦上海房价和二线城市的差距缩小，部分有购买力的（二线城市）购房者，就会尝试一步到位的方式，跳过二线直接置业上海”。

在此理论掩护下，“上海房价永远涨、高速涨、不得不涨”好像是一种刚性需求，不涨反而抢夺了南京杭州等二线城市的高端客户，反而是一种犯罪。

只有保持“南京杭州对上海不过膝盖的差距”，才能实现“上海人买上海、南京人买南京、杭州人买杭州”的各取所需，各自安居。

但是，今天之于购房者的形势如何呢？

今天首先是限购，所以只要有一点购买力的消费者，都会珍惜并谨慎用好属于自己的那一张房票；

其次是限价，今天的市场出现了两极分化，一方面市中心因为被限价所以“性价比凸显”，日光又回来了，但对于嗜血的投资型消费者而言，“市中心捡漏”成为血腥所在的地方；

另一方面，从三月份上海开始逐步发放预售许可证开始，外环外楼盘尽管也被限价，但因为房价基数有限，其被打折的绝对数优势（想必高价楼盘）不够吸引人。理解消费者的算账经：8万的9折，是便宜了8000元每㎡，但2万的9折，却只便宜了2000元每㎡，一个有5万单价承受能力的消费者，如何选择？

一目了然。

那些前两年还是当红炸子鸡的低价楼盘，在今天限价和限购的双重影响下，“折扣不够吸引人&一张房票就这么轻易浪费了”的小九九，完全可以理解。放到案场反馈，就是“区域客户用完了，外区客户没有导入进来，因为但凡有一点购买力，都蠢蠢欲动地向上一个台阶的项目靠拢了”。

刚需流量楼盘的风光不再，其实不是因为自身，而是外部竞争环境和格局发生了颠覆性的变化，一如来自贫寒的男子，曾经因为实惠和憨厚，在婚恋市场上吃香；但在经济能力高于一切的如今，他们在同样的婚恋市场上，只能吃翔！

于是，前两年战无不胜的盆地理论，在今天的市场上，怎么吃不开了？！

【本地客户用完了】的耸人听闻，就是建立在这样一个外部格局异化导致的购房者流动停滞，同样是外部环境改变了内在格局。

以上三个被称之为至理谎言的观点，在市场流传已久，也流毒已久。

很多客户的盲目就是受到这些宏观基本面的蛊惑，当然上海房价的一路上扬之路，导致他们当年的被蛊惑，现在因为收益颇丰，反而要谢谢那些忽悠的置业顾问！

但忽悠本身还是忽悠，不能因为结果是好的，忽悠就变成了圣经。

反之，不准确很正常，为什么还称之为谎言，就是已经造成了事实结果。

谎言，若追究出处，很多时候是以讹传讹地“当事人自己也不清楚”，所以谎言若被追责，99%的人都是流通领域，只能是从犯，而因为击鼓传花的关系，且这三句话的始作俑者，已经根本查无此人了。